不动产私募投资基金试点启动，房地产市场再迎“活水”

近日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，同时中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《不动产试点指引》），对私募投资基金从事不动产投资业务做出规范。

业内人士认为，此次试点将进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，为不动产投资领域注入新鲜血液，满足不动产领域合理融资需求。同时发挥私募股权投资基金在不动产领域的积极作用，有力支持房地产市场平稳健康发展。         

“作为私募管理人，我们对于不动产私募投资基金试点的推出是非常欢欣鼓舞的，这对于推动国内私募行业的不断茁壮及成熟发展具有重大意义。”鼎晖投资管理合伙人胡宁表示，本次试点为不动产私募基金提供了更加贴合市场实践的操作空间，将大大增强私募管理人参与不动产投资的竞争力和积极性，也将促进国内优秀私募管理人的成长壮大。不动产私募投资基金试点的推出恰逢其时，使得私募管理人能够放开手脚，发挥其经验及活力，为房地产市场注入“活水”。

深创投集团早在2017年就设立了专注于不动产基金投资的子公司——深创投不动产基金管理（深圳）有限公司。在深创投集团副总裁、深创投不动产基金管理(深圳)有限公司董事长蒋玉才看来，此次不动产私募投资基金试点的推出，为私募基金参与不动产投资建立了明确的规范，有利于推动不动产私募基金的发展壮大。通过甄选不动产投资领域的头部私募基金管理人开展试点，发挥示范效应，有助于吸引更多私募投资机构持续积累不动产投资规模和退出经验，推动不动产私募基金的蓬勃规范发展。与此同时，此次试点的推出为不动产投资领域注入新鲜血液，拓展了权益资金来源。不动产私募基金通过投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施等方式，可以降低企业杠杆，促进盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

高和资本执行合伙人、清华五道口不动产金融研究中心副主任周以升表示，不动产私募投资基金并不仅仅是个金融工具，而是一个产融结合的绝佳载体。不动产私募投资基金试点工作对房地产市场会产生三方面影响，即纾困、盘活存量、转型发展。例如基础设施、商业地产、租赁住房等存量项目，通过引进不动产私募投资，改善房企的资产负债表情况，降低杠杆率，优化流动性，而盘活存量本身对纾困也是有帮助的。从长远来看，不动产私募投资基金可以帮助不动产企业实现转型，推动房地产行业平稳健康发展。从投资的角度而言，这将有利于投资品种多样化，为机构投资者提供更丰富的参与途径。

周以升强调，不动产私募投资基金成功的关键是私募管理人的主动管理能力，包括复杂交易的投资能力、增值改造能力、运营提升能力以及对reits等证券化市场的熟悉，如此才能完整闭环。高和资本13年以来，不断在各个环节建立核心能力。

目前，我国不动产行业积累的存量资产规模较大，房地产企业等产权方对资产盘活有迫切需求。同时，机构投资者比较踊跃，对不动产市场的关注度和参与度较高。

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇表示，不动产私募投资基金更加适配底层资产特性，有助于提升基金运作灵活度，打通“募投管退”良性循环，激发市场活力，有利于推动不动产私募基金长足发展，同时助力房地产市场健康发展。

“这对房地产市场行业整体而言是一个利好消息。”世辉律师事务所合伙人赵培植表示，本质上是带来了一个新的融资渠道，鼓励更多资金能够进入到房地产市场中来，为那些资金流短缺的房地产企业进行纾困，同时盘活存量资产，促进房地产行业的健康发展。

竹润投资董事长、投资总监乐征楠认为，此次政策出台，将不动产私募基金试点扩大到商业不动产领域，最直接的好处就是拓宽了地产融资渠道，进一步从供给侧环节房企融资压力，促进地产盘活存量，实现发展的正向循环。

北京市环球律师事务所合伙人刘宪来表示，该试点和指引政策具有重要的积极意义，一方面新设“不动产私募基金”类型，将丰富和活跃以私募基金形式投资政策支持的不动产品类；另一方面，是以私募基金形式促进房地产市场盘活存量的重要举措。相信随着试点政策的落地实施，将为通过私募基金方式促进房地产市场盘活存量探索出一种全新模式。

汉坤律师事务所合伙人周林表示，整体来看，当前不动产私募投资基金的相关规则是明确监管规范，回应市场期待。指引中对管理人管理规模、投资人出资金额等方面严格要求，反映了政策鼓励优质的、专业的管理人参与试点，发挥私募股权基金在不动产领域的作用，同时解决在以往投资中的一些痛点难点问题。对于房地产市场而言，进一步打开了专业私募基金管理人募集资金进行投资和管理的途径，股债比、担保金额及期限等问题得以解决，使私募基金领域和房地产领域规范、稳步地双向奔赴。

北京市中伦律师事务所合伙人刘洪蛟称，本次试点工作，既可以为房企提供更多融资渠道，为房地产领域注入活水，也可以为私募基金的投资方式和投资范围提供更广阔的视角。

君合律师事务所律师高阳表示，对于房企而言，这些措施一方面有利于纾解“保交楼”项目及不良资产项目的资金压力；另一方面也为盘活商业地产、基础设施项目资金提供了新的思路。对于私募行业而言，这一新的产品类型相较于普通私募投资基金具有更广阔的投资范围及政策支持。

来源：中国基金报